Ihre Rolle
Sie sind Financier der modularen Anlage. KOHIHOT übernimmt Produktion, Standortplatzierung, digitalen Betrieb (Check-in, PMS, Reinigung) und laufendes Reporting.
Standortpartner & Investoren gesucht — Pilotphase 2026 in Bayern
Modulare Roadside-Hospitality
Modulare Roadside-Hospitality
für jeden Standort an der Fernstraße
KOHIHOT liefert vorgefertigte Raumzellen für Autohöfe, Tankstellen und B2B-Standorte — inklusive digitalem Check-in, Reinigung und Betrieb. Kein Baukapital für den Standortpartner, kein Hotelpersonal vor Ort.
- 1–2 Tage
- Montagezeit auf vorbereiteter Fläche nach Genehmigung und Anschlussbereitschaft
- 24/7
- personalarmer Betrieb ohne Rezeption
- Pilot 2026
- Testregion Bayern — Netzwerk-Skalierung als Zielgröße nach der Pilotphase
Bereich 01
Standortpartner
Sie haben bereits Traffic — Tankstelle, Autohof oder Parkplatz an der Fernstraße. Wir liefern die Module, die aus diesem Traffic zusätzlichen Ertrag machen, ohne dass Sie bauen oder Personal einstellen müssen.
Standortpacht
Fixmiete €250–400 pro Modul und Monat — unabhängig von der Auslastung.
Anteil am Beherbergungsumsatz
Zusätzlich 5–8 % vom Net Accommodation Revenue.
Zusätzlicher Zulauf
Modulgäste erhöhen die Frequenz an Shop, Café, Tankstelle und EV-Ladepunkt.
Zero Baukapital
KOHIHOT trägt Produktion, Installation und Instandhaltung der Module.
Zero Rezeption
Digitaler Check-in und Smart-Lock-Zugang — kein eigenes Personal vor Ort nötig.
01 / Partnerschaftsmodell
Sie stellen die Fläche — wir stellen die Module
Der Eigentümer einer Tankstelle, eines Autohofs oder Parkplatzes stellt die Fläche und den Zugang zu den Versorgungsleitungen bereit. KOHIHOT produziert, installiert und wartet die Module, einschließlich Reinigung und digitalem Check-in der Gäste.
- Fixmiete: €250–400 pro Modul und Monat.
- Zusätzlich Anteil am Beherbergungsumsatz: 5–8 % vom Net Accommodation Revenue.
- Steigender Zulauf zu Shop, Café und Tankstelle durch Modulgäste.
€1.000–1.600Fixmiete pro Monat bei einem Cluster aus 4 Modulen
- Miete pro Modul€250–400 / Monat
- Umsatzanteil5–8 % Net Revenue
- CAPEX des Standortpartners€0
1–2 TageMontagezeit ab Anschlussbereitschaft der Fläche
- Break Optionnach 12 Mon. Pilotphase bei Auslastung unter 45 %
- Erweiterungsrechtbei Auslastung über 60 %
02 / Konditionen und Vertragsschutz
Flexible Konditionen ohne langfristiges Risiko
Der Pilotbetrieb startet mit 1–2 Modulen. Der Vertrag sieht klare Ausstiegs- und Erweiterungsbedingungen vor — das Risiko liegt nicht beim Standortpartner.
- Montage der Pilotmodule und Inbetriebnahme in 1–2 Tagen nach Anschlussbereitschaft.
- Regelmäßiges Reporting zu Auslastung und Umsatz.
- Break Option nach 12 Monaten, falls die Auslastung trotz Marketing unter 45 % bleibt.
- Erweiterungsrecht bei nachhaltiger Auslastung über 60 %.
Bereich 02
Investoren
Sie finanzieren die modulare Anlage — KOHIHOT übernimmt Produktion, Platzierung, digitalen Betrieb und Reporting.
Vor Kapitalamortisation
80–90 % des NOI gehen an Sie als Investor. Der Betreiber erhält eine Management Fee (7–10 % vom Umsatz) und eine Performance Fee (10–15 % vom NOI) — Interessengleichlauf statt Fixgebühr.
Nach Kapitalamortisation
Langfristige Ergebnisbeteiligung: 85–90 % des NOI bleiben dauerhaft beim Investor, bei laufendem Reporting zu Auslastung, ADR und Umsatz.
Detaillierte Amortisationsszenarien, Modul-CAPEX und Mengenrabatte finden Sie im Abschnitt Wirtschaftlichkeit.
Finanzmodell anfordern
Produktplattform
Ein Grundgerüst — drei Ertragsmodelle
Jedes SMART-STOP-24/7-Modul basiert auf demselben Chassis und Grundgerüst, wird aber je nach Standortbedarf konfiguriert: Übernachtung für Reisende, temporäre B2B-Unterkunft für Montage-Teams oder Büro- und Servicefläche.
Wir treten als Markeninhaber und Betreiber auf — die Produktion erfolgt bei zertifizierten Partnerbetrieben in der EU, wodurch sich die Fertigung skalieren lässt, ohne an einen einzelnen Standort gebunden zu sein.
Digitaler Check-in
Smart-Lock-Zugang per Code oder App — ohne Rezeption und Personal vor Ort.
Modulare Geschwindigkeit
Industriell vorgefertigte Raumzellen werden auf vorbereiteten Flächen in 1–2 Tagen montiert.
Zwei Ausstattungsstufen
Standard und Premium im gleichen Format — flexibel nach Budget und Standort.
Neubau-Modulplattform. Alle im Ertragsmodell für Investoren berücksichtigten Module sind fabrikneue Stahlrahmen-Raumzellen im Format 7,25 × 3,00 × 2,80 m, hergestellt auf zertifizierten Partnerfertigungslinien in der EU. Gebrauchte oder umgebaute Module sind nicht Teil des Investorenprodukts.
Modultypen
Drei Zimmertypen — für jede Reisesituation
Jeder Zimmertyp ist in Standard- und Premium-Ausstattung verfügbar. Gleiches Chassis, unterschiedliche Konfiguration für Solo-Reisende, Paare und Familien.
Einzelzimmer
Kompaktes Zimmer für Solo-Reisende in einem Modul mit drei separaten Einzelzimmern — jedes mit eigenem Zugang und eigenem Bad.
Doppelzimmer
Zwei Einzelbetten, die sich bei Bedarf zu einem Doppelbett zusammenschieben lassen — flexibel für Paare oder zwei Reisende, die getrennt schlafen möchten.
Familienzimmer / Dreibettzimmer
Etagenbett-Konfiguration: unten ein Doppelbett, oben ein Einzelbett. Ideal für Familien mit Kind oder zwei Kollegen, die sich ein Zimmer teilen.
Grundrisse
Ein Grundgerüst, unterschiedliche Ausstattung
Jeder Zimmertyp basiert auf demselben 3,0 m tiefen Modulformat mit eigenem Bad — nur die Innenaufteilung unterscheidet sich.
Technik und personalarmer 24/7-Betrieb
Basisversion und optionale Autarkie-Pakete
01
Basisversion
CEE-Anschluss, Wasser- und Kanalanschluss, Internet, Smart Locks, PMS und Fernwartung (Remote Clean) — Standardausstattung für angeschlossene Standorte.
02
Premium-Wärmedämmung
Die Premium-Wandkonstruktion (210–220 mm, davon 150 mm Basalt-Mineralwolle) übertrifft die gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz kleiner Gebäude.
03
Abwasserwärmerückgewinnung
Senkt die Kosten für Warmwasser um 30–45 % — ohne Pumpen und zusätzliche Elektronik.
04
Autarkie-Optionen
Für Standorte mit unvollständigem Netzanschluss: Wassertanks, Starlink, PV-Anlage mit Akkuspeicher und Recycling-Duschsysteme (Verbrauchsreduktion bis zu 80 %).
Service Hub
Mehr als ein Zimmer — ein Service-Knoten am Standort
Jedes Modul-Cluster lässt sich um Service-Elemente erweitern, die die Verweildauer der Gäste erhöhen und zusätzlichen Umsatz für den Standortpartner schaffen.
Laundry
Waschmaschine mit Trockner im Modul-Cluster — Autonomie für Trucker und Montage-Teams auf längeren Touren.
Vending
Automatenverpflegung direkt am Modul-Cluster — zusätzlicher Umsatzstrom ohne Personalbedarf.
Starlink / Wi-Fi Hub
Stabile Internetverbindung für Gäste und Standort — auch an Flächen mit unvollständigem Netzanschluss.
Schließfächer
Sichere Aufbewahrung für Ausrüstung und Gepäck — relevant für Montage-Teams und Fahrer.
Kaffee- / Verpflegungspartner
Lokale Anbindung an Café oder Shop des Standortpartners — mehr Frequenz für beide Seiten.
Reinigungs- / Service-Lager
Eigener Lagerraum für Reinigungspersonal und technische Wartung im Modul-Cluster.
Bereich 03
B2B-Kunden
Temporäre B2B-Unterkunft und Arbeitsflächen für Montage-Teams, Ingenieure und Bauprojekte — schneller und günstiger als die Anmietung von Hotelkontingenten oder Baucontainern.
01 / Konfigurationen
Vom Wohnmodul bis zum kombinierten Büro
Dasselbe Format 7,25 × 3,00 × 2,80 m wird je nach Projektanforderung konfiguriert — ohne Änderung von Rahmen und Montagelogistik.
- B2B Crew / Dual Comfort — Monteurunterkunft für Teams und Ingenieure.
- Büro & Living (50/50) — 50 % Arbeitsfläche, 50 % Wohnbereich: Arbeiten und Wohnen in einem Modul.
- Single-3 — kompakte Einzelzimmer mit Bad, ideal als Fahrerunterkunft.
- Optional: Laundry Hub für Modul-Cluster.
€2.500–4.000Modulmiete pro Monat je nach Konfiguration
- Dual Comfort / B2B Crew€2.500–3.500 / Monat
- Büro & Living (50/50)€2.800–4.000 / Monat
- Mietdauer12–36 Monate
1–2 TageMontage und Übergabe nach Standortfreigabe
- Schritt 1Standort- und Anschlussfreigabe
- Schritt 2Auswahl der Modulkonfiguration
- Schritt 3Installation (1–2 Tage)
02 / So funktioniert es
Industriell vorgefertigt statt klassischer Hotelbau
Die Module werden im Werk vorgefertigt und auf vorbereiteten Flächen installiert — das verkürzt die Zeit vor Ort deutlich, ersetzt aber nicht die Prüfung durch das zuständige Bauamt.
- Prüfung von Standort und verfügbaren Anschlüssen.
- Auswahl der Konfiguration: B2B Crew, Büro & Living, bei Bedarf Laundry Hub.
- Installation der Module (1–2 Tage) und Übergabe.
- Miete für 12–36 Monate inklusive Wartung durch uns.
Zulassung / Regulatorik
Bauamt-Koordination von Anfang an mitgedacht
Das Modulformat ist von Anfang an auf die deutsche Bau- und Energieregulierung ausgelegt. Die endgültige Einordnung erfolgt immer standortbezogen durch die zuständige Behörde.
BayBO — Bauamt-Koordination
Die endgültige bauordnungsrechtliche Einordnung erfolgt standortbezogen durch das örtliche Bauamt. KOHIHOT stellt dafür ein technisches Modul- und Standortpaket bereit: Grundrisse, Anschlusskonzept, Brandschutzabstände, Rettungswege, Energiekonzept und technische Dokumentation.
GEG §104 — Energieeffizienz
Die Module werden auf die Anforderungen kleiner Gebäude bzw. serieller Raumzellen ausgelegt. Die Außenbauteile werden entsprechend den anwendbaren U-Werten des GEG dimensioniert und dokumentiert.
BStättV — Schwelle von 30 Betten
Das kompakte Cluster-Format (bis zu 14 Betten) ist auf einen Betrieb unterhalb der Schwelle der Beherbergungsstättenverordnung (über 30 Betten) ausgelegt. Die konkrete Bewertung erfolgt standortbezogen.
Wirtschaftlichkeit
Klare Unit-Economics pro Modul
Drei Szenarien statt eines einzelnen ROI zeigen die Sensitivität des Modells gegenüber Auslastung und ADR — sowie Mengenrabatte beim Modul-CAPEX.
01 / Modulwirtschaftlichkeit
13 bis 42 Monate Amortisation — abhängig von der Auslastung
Modul Dual Comfort: CAPEX ≈ €38.000 (Produktion, Ausstattung, Lieferung und Anschluss).
- Conservative: Auslastung 50 %, ADR €75 → Amortisation 34–42 Monate.
- Base: Auslastung 60–65 %, ADR €85–95 → Amortisation 17–24 Monate.
- Upside: Auslastung 65–75 %, ADR €95–110 → Amortisation 13–17 Monate.
13–17Monate Amortisation im Upside-Szenario bei 65–75 % Auslastung
- CAPEX pro Modul Dual Comfort≈ €38.000
- Szenario Base, ADR€85–95
- Szenario Base, Auslastung60–65 %
80–90 %des NOI erhält der Investor bis zur Kapitalamortisation
- Management Fee des Betreibers7–10 % vom Umsatz
- Performance Fee des Betreibers10–15 % vom NOI
- Nach Kapitalamortisation85–90 % NOI an Investor
02 / Ertragsverteilung
Der Betreiber verdient am Ergebnis, nicht am Umsatz
Die Vergütung des Betreibers ist an eine Management Fee vom Beherbergungsumsatz und eine Performance Fee vom NOI gekoppelt — Interessengleichlauf mit dem Investor über den gesamten Zyklus.
- Der Investor erhält 80–90 % des NOI bis zur Kapitalamortisation bzw. bis zum vereinbarten Preferred Return.
- Nach Deckung der OPEX erhält der Investor 85–90 % des NOI.
- Regelmäßiges Reporting zu Auslastung, ADR und Umsatz.
03 / Mengenrabatte
Modul-CAPEX sinkt mit dem Bestellvolumen
Ab einer Bestellung von 10 Modulen gelten gestaffelte Rabatte auf den Modul-CAPEX.
- Ab 10 Modulen: −5,0 % CAPEX.
- Ab 50 Modulen: −7,5 % CAPEX.
- Ab 100 Modulen: −10,0 % CAPEX.
5–8 %Rabatt auf Module bereits ab einer Bestellung von 10 Stück
- Ab 10 Modulen−5,0 % CAPEX
- Ab 50 Modulen−7,5 % CAPEX
- Ab 100 Modulen−10,0 % CAPEX
Roadmap
Vom Pilotprojekt zum Netzwerk
Drei Phasen, jede mit Meilensteinen zur Hypothesenprüfung vor dem nächsten Skalierungsschritt.
Phasenplan
- Phase 1 — Proof of Concept: 2 Module, Prüfung von Auslastung, ADR, Reinigung, PMS und Zugang.
- Phase 2 — Erweiterung der Konfigurationen und erste externe Standorte.
- Phase 3 — Site Network: mehrere Standorte in Bayern, wachsende Modulanzahl, langfristige Verträge, Skalierung als Zielgröße nach erfolgreicher Pilotphase.
Status Projekt
2026: pilotale Phase in Bayern — Onboarding erster Standortpartner, Installation von 1–2 Pilotmodulen, Prüfung von Auslastung und Betrieb vor der Skalierung.
- PilotregionBayern — Regensburg, A3 / A9 / A93
- StatusPilot- und Standortpartner-Onboarding 2026
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